O ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis) é um dos aspectos burocráticos que envolvem a aquisição da casa própria. É importante termos ciência de sua complexidade e de todos os aspectos financeiros que esse imposto obrigatório impõe na maioria dos casos.
Às vezes, desconhecido pelos compradores, o ITBI faz parte dos gastos da compra de uma propriedade. Cada prefeitura é quem define o valor aplicado da alíquota. A seguir, vamos esclarecer algumas questões importantes sobre o ITBI.
O que é ITBI?
Trata-se de um tributo municipal pago pelo comprador à prefeitura onde o imóvel está situado, antes da negociação. A prefeitura é responsável pelo recolhimento e decisão do valor da alíquota, que será empregada sobre o valor do imóvel.
O ITBI é um imposto previsto pela Constituição Federal, cobrado sempre que há a transmissão de propriedade de um imóvel entre duas pessoas, devido a uma compra, gerando ônus. Seu pagamento é obrigatório. Logo, caso não seja realizado, a transmissão não é concretizada.
A guia de recolhimento do ITBI somente é emitida após a apresentação de documentos como formulários da prefeitura, contratos e comprovantes de pagamento. Assim, o valor do ITBI não pode ser parcelado, sendo obrigatório para pessoas físicas que compram ou transfiram um imóvel.
Por que e quando pagar o ITBI?
O pagamento desse imposto é primordial para a regularização do imóvel junto ao seu registro público.
Além disso, o pagamento do ITBI garante seu acesso a serviços básicos oferecidos pela prefeitura, como coleta de lixo, asfaltamento de vias, abastecimento de água e instalação de luz. Portanto, os valores arrecadados são utilizados para beneficiar o próprio município.
Em regra, o ITBI é pago apenas no momento da aquisição do imóvel ou em uma simples transferência envolvendo uma pessoa física viva. Não se aplica à transferência de bens com nome de alguém falecido.
Além disso, em algumas prefeituras, o ITBI é pago somente após a emissão da escritura pública. Em outras, o recolhimento deve apenas ocorrer quando registrar a escritura. Logo, recomendamos que você pesquise como funciona o pagamento do imposto na cidade do seu imóvel.
Como é calculado o ITBI?
A alíquota utilizada no cálculo varia de 2% a 5%. Esse procedimento é feito por meio da multiplicação da base de cálculo pela alíquota do imposto.
Essa taxa considera o valor que o imóvel é negociado no mercado – também chamado de valor venal. Usa-se também o valor venal de referência determinado por cada prefeitura. O cálculo do ITBI é feito com base no que for maior. Dessa forma, a fórmula é simples:
- ITBI = valor venal x alíquota
Essa equação só serve para a compra direta de um imóvel. Quando feita por meio de um financiamento, o valor do ITBI muda.
Nos financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e Habitação de Interesse Social (HIS), é utilizada uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, respeitando um limite máximo definido pela prefeitura.
O valor do financiamento do imóvel é limitado a cerca de R$90.000,00. Números superiores a esse vão ter a aplicação de um percentual de 3%. Portanto, a fórmula desse cálculo é:
- ITBI = (F) x 0,5% + (BC – F) x 3%
O F significa o financiamento realizado pelo SFH, PAR e HIS, limitado ao valor de cerca de R$90.000,00. Já o BC é o valor venal do imóvel ou valor venal de referência da prefeitura.
Como conseguir isenção ou desconto do ITBI?
Quando o imóvel é financiado por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é possível obter um desconto de 50% do valor do ITBI, se for a compra do seu primeiro imóvel.
Nesse caso, vai depender do valor pago por ele. Nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, essa regra vale para imóveis de até R$1.500.000,00. No restante do país, o limite é de 950 mil reais.
Para quem compra pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o desconto no valor do ITBI pode chegar a 75%, dependendo do preço do imóvel e da faixa de renda do comprador. Nesse caso, cada município define os critérios de cobrança do ITBI. Algumas prefeituras concedem descontos sobre o tributo.
Diante disso, fica claro o que é ITBI, pago na compra ou transmissão de imóvel, seja de forma direta ou no financiamento. Cabe ressaltar que você deve se planejar para o pagamento do ITBI.
Para isso, aconselha-se reservar uma quantia apenas para quitar o imóvel, pesquisar sobre a política de pagamento e descontos da prefeitura, bem como conhecer sobre alíquotas e documentos.
Dúvidas frequentes sobre ITBI
Qual é o valor do ITBI?
O ITBI é o imposto cobrado para a transferência de imóveis. Ele está presente em quase todas as transações imobiliárias e o seu valor pode chegar a 3% do valor do imóvel.
Como se calcula o valor do ITBI de um imóvel?
Conforme já foi explicado, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis não possui um valor fixo de cobrança. Assim, para calcular esse tributo, é necessário considerar uma porcentagem do valor venal do imóvel.
Nos financiamentos imobiliários, o cálculo muda um pouco. Nos financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e Habitação de Interesse Social (HIS), é utilizada uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, respeitando um limite máximo definido pela prefeitura.
Em linhas gerais, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: ITBI = valor venal x alíquota.
Em que momento tenho que pagar?
O ITBI deve ser pago antes de dar andamento à transmissão da propriedade ou do direito real sobre o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, deve ser preenchido um documento próprio do município.
Sem o pagamento prévio do ITBI, não é possível fazer a transmissão da propriedade do imóvel.